Gladsaxe Almennyttige
Andelsboligforening.
Generelt om boligændringer og
boligforbedringer i en almen bolig.
Lov om leje af almene boliger giver en række muligheder for, at den enkelte kan indrette sin bolig efter egne ønsker og behov.
Reglerne er
indført for, at der kan anlægges en fleksibel og liberal praksis, således at
beboerne får mulighed for at udføre flere arbejder og forbedringer i boligen,
end man kunne tidligere.
Der er fire
typer muligheder for at ændre og/eller forbedre boligen:
1.
Den legale råderet
De
arbejder, der må udføres under denne ret, er beskrevet i den såkaldte
positivliste.
Reglerne herfor er fastlagt i loven med tilhørende bekendtgørelse og
vejledninger.
2.
Udvidet råderet inde i boligen
Her
er det muligt for den enkelte boligorganisation er tillade, at der inde i
boligen kan udføres arbejder, der ligger udover mulighederne i Den legale
råderet.
3.
Udvidet råderet udenfor boligen
Her er det muligt at tillade, at der kan udføres arbejder udenfor boligen. Det er afdelingsmødet der bestemmer, hvilke arbejder der kan tillades.
4.
Installationsretten
Her gives der ret til at udføre sædvanlige installationer i boligen, herunder ret til at opsætte antenne for at modtage radio- og tv- programmer. Reglerne herfor er fastlagt i loven med
tilhørende bekendtgørelse og vejledning.
I det efterfølgende er de fire
rettigheder beskrevet i hvert deres katalog, men følgende generelle regler er
gældende:
¨ Der skal altid fremsendes en ansøgning/anmeldelse til boligorganisationens forvaltningsgruppe.
¨
Råderetsarbejder må ikke sættes
i gang, før der foreligger en skriftlig tilladelse fra boligorganisationen.
Hvis ikke der foreligger et skriftlig afslag senest 8 uger efter, at boligorganisationen har modtaget en anmeldelse om arbejder, der hører under Den legale råderet eller
udvidet råderet indenfor boligen, kan lejeren
dog påbegynde arbejdet uden tilladelse.
Ved beregningen af fristen ses bort fra juli måned.
Arbejder under Installationsretten skal kun anmeldes og kan påbegyndes umiddelbart efter anmeldelsen, mens love og regler skal overholdes, så det anbefales at afvente
boligorganisationens besvarelse.
¨ En lejer, der har gennemført forbedringer omfattet af Den legale råderet, udvidet råderet inde i boligen og Udvidet råderet udenfor boligen,har ret til godtgørelse efter
reglerne i loven. Der kan ikke gives
godtgørelse for arbejder, der ikke er forbedringer, og heller ikke for arbejde
under Installationsretten.
¨
For arbejder, der ikke er
forbedringer, og hvor der kræves retablering ved fraflytning, skal der altid
betales et rimeligt depositum til sikkerhed for retableringsudgifterne.
De
tilladte forbedringer er beskrevet i Bekendtgørelse om drift af almene
boliger m.v. af 19.juni 1998 – nr. 372
”Positivlisten” ser således ud:
1. Energibesparende foranstaltninger, herunder efterisolering, o.lign.,
2. Andre ressourcebesparende foranstaltninger, f.eks. vandbesparende foranstaltninger o.lign.,
3. Etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener samt flytning, fjernelse og opsætning af skillevægge som nødvendiggøres heraf, og
4. Tekniske installationer, herunder el-installationer.
Forbedringsarbejder, der hører ind under dette, giver altid ret til godtgørelse efter gældende regler.
I det følgende uddybes punkt for punkt, hvilken muligheder der er for at gennemføre forbedringer efter ”Positivlisten” i netop jeres afdeling. Dette betyder ikke, at det kun er disse arbejder,
der kan gennemføres. Hvis du er i tvivl, så kontakt ejendomskontoret eller PAB.
1.
Energibesparende arbejder:
Installation af termostatventiler
Installation af elektronisk varmestyringsanlæg
Indvendig efterisolering
Montering af el-panel i enkelte rum
Opsætning af el-besparende køle/fryseskab
Opsætning af el-besparende komfur.
Bemærkninger:
Ved installation og montering
af termostatventiler skal autoriserede håndværker benyttes.
Kontakt din ejendomsmester
herom.
Radiatorventiler må udskiftes
til termostatventiler. Type og størrelse efter aftale med ejendomsmesteren.
Vær opmærksom på stærkstrømsreglementet ved installation og opsætning af køle/fryseskab og komfur. Stærkstrømsreglementet kræver, at installationen er ekstra beskyttet med
jordforbindelse eller HPFI-relæ. Ved opsætning af ekstra beskyttelse med HPFI-relæ afholder afdelingen udgiften her til. Kontakt din ejendomsmester herom. Opsætning af køle/fryseskab
og komfur vil medføre
huslejestigning p.g.a. henlæggelse til fornyelse/øgede vedligeholdelsesudgifter.
2.
Andre ressourcebesparende arbejder:
Opsætning af vandbesparende køkkenbatteri
Opsætning af vandbesparende håndvaskbatteri
Opsætning af vandbesparende bruserbatteri
Opsætning af vandbesparende toilet
Bemærkninger:
Vær opmærksom på, at det ikke er alle fabrikater af termostatblandingsbatterier, der kan klare tryktabet i ejendommens rørinstallation. Hovedparten af fabrikater har dog
termostatblandingsbatterier,
som kan udligne tryk tabet i ejendommens rørinstallation. Tal med din
ejendomsmester herom.
Vær opmærksom på, at det ikke
er alle fabrikater af blandingsbatterier og toiletter, der må installeres i
ejendommen. Kontakt ejendomskontoret herom.
3. Etablering,
forbedring og renovering af bad, wc og køkken samt flytning, fjernelse og
opsætning af skillevægge, som nødvendiggøres heraf.
Samlet
forbedring af køkken inklusive eventuel flytning, fjernelse og opsætning af
skillevægge, eller:
Udskiftning af køkkenbordplader
Udskiftning af køkkeninventar
Udskiftning af køkkenbatteri
Udskiftning af køkkenvask
Udskiftning af afløbsinstallation
Udskiftning af gulvbelægning
Udskiftning/opsætning af komfur
Udskiftning/opsætning af køle/fryseskab
Udskiftning/opsætning af emhætte
Udskiftning/opsætning af belysningsarmatur
Udskiftning/opsætning af stikkontakter
Udskiftning/opsætning af radiator
Opsætning af opvaskemaskine
Opsætning af vaskemaskine
Opsætning af vandafvisende væg beklædning
Bemærkninger:
Ved udskiftning af
køkkeninventar kan den nuværende installation have en værdi, som bliver
modregnet ved beregning af godtgørelse.
Vær opmærksom på, at det ikke er alle fabrikater af termostatblandingsbatterier, der kan klare tryktabet i ejendommens rørinstallation. Hovedparten af fabrikater har dog
termostatblandingsbatterier,
som kan udligne tryktabet i ejendommens rørinstallation. Tal med din
ejendomsmester herom.
Vær opmærksom på, at det ikke
er alle fabrikater af blandingsbatterier, der må installeres i ejendommen.
Kontakt ejendomskontoret herom.
Ved installation/opsætning af vaske- og opvaskemaskiner må tilslutning kun ske til koldtvandsledningen. Installationen skal have monteret en vandbegrænser. Vaske- og opvaskemaskinen
skal stå på spildbakke. Denne
forbedring vil medføre huslejestigning p.g.a. henlæggelse til fornyelse/øgede
vedligeholdelsesudgifter.
Udskiftning af
el-installationer skal udføres af autoriserede el-installatør og skal overholde
stærkstrømsreglementet.
Stærkstrømsreglementet kræver, at installationer skal udføres af autoriserede af hårde hvidevarer er ekstra beskyttet med jordforbindelse eller HPFI-relæ. Ved opsætning af ekstra beskyttelse
med HPFI-relæ afholder
afdelingen ikke udgifter her til. Kontakt din ejendomsmester herom.
Udskiftning af
Vvs-installationer skal udføres af autoriserede blikkenslager.
Ved modernisering af køkken,
hvori der indgår nye fliser, skal der restere mindst 1m2 vægfliser.
Ved
fjernelse/flytning/opsætning af skillevægge skal man være opmærksom på bærende
og stabiliserende konstruktioner. Denne forbedring kræver normalt kommunal
godkendelse og skal opfylde bygningsreglementets krav herom.
Samlet forbedring af bad inklusive eventuel flytning,
fjernelse og opsætning af skillevægge, eller:
Udskiftning af toilet
Udskiftning af håndvask
Udskiftning af håndvaskbatteri
Udskiftning af bruserbatteri
Nedtagning af badekar og opsætning af bruseniche
Opsætning af vaskemaskine
Udførelse af ny gulvbelægning
Udførelse af ny vægbeklædning
Udførelse af ny loftbeklædning
Udskiftning/opsætning af belysningsarmatur
Bemærkninger:
Vær opmærksom på, at det ikke er alle fabrikater af termostatblandingsbatterier, der kan klare tryktabet i ejendommens rørinstallation. Hovedparten af fabrikater har dog
termostatblandingsbatterier,
som kan udligne tryktabet i ejendommens rørinstallation. Tal med din
ejendomsmester herom.
Vær opmærksom på, at det ikke
er alle fabrikater af blandingsbatterier og toiletter, der må installeres i
ejendommen. Kontakt ejendomskontoret herom.
Udskiftning af
VVS-installationer skal udføres af autoriserede blikkenslager.
Udskiftede sanitetsgenstande
skal være hvide og af en kvalitet som Ifø eller Gustavberg.
Ved installation/opsætning af
vaskemaskiner må tilslutning kun ske til koldtvandsledningen.
Installationen skal have monteret en vandbegrænser. Denne forbedring vil medføre huslejestigning p.g.a. henlæggelse til fornyelse/øgede vedligeholdelsesudgifter. Tilslutningen kan kun
blive godkendt, såfremt
hovedkloarkledningen`s kapacitet tillader det.
Ved modernisering af
badeværelse, hvori der indgå nye fliser, skal der restere mindst 1 m2 vægfliser
og gulvklinker.
Ved fjernelse/flytning/opsætning af skillevægge skal man være opmærksom på bærende og stabiliserende konstruktioner. Denne forbedring kræver kommunal godkendelse og skal opfylde
bygningsreglementets krav
herom.
4. Tekniske
installationer, herunder el-installationer:
Udskiftning/opsætning af belysningsarmatur
Udskiftning/opsætning af lampeudtag
Udskiftning/opsætning af afbryder
Udskiftning/opsætning af stikkontakter
Udskiftning/opsætning af lysdæmper
Udskiftning/opsætning af flere radio- og TV- udtag
Udskiftning/opsætning af flere telefonstik
Bemærkninger:
Stærkstrømsreglementet skal overholdes. Ny installation og forandring af eksisterende må kun udføres af autoriserede el-installatør. Lejeren må dog godt – jævnfør reglerne i
stærkstrømsreglementet udskifte afbryder, stikkontakter og lampeudtag, men på betingelse af, at lejeren har kendskab her til. Afdelingen forestår vedligeholdelse af boligens faste
el-installationer herunder
HPFI-relæer. Kontakt din ejendomsmester herom.
Vær opmærksom på, at afdelingen
har hybridnet, og anlægget er serieforbundet. Kontakt antennefirma ved ændringer
af anlægget, eventuelt via ejendomsmesteren.
Udvidet
råderet inde i boligen
Reglerne er beskrevet i
Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. af 19. juni 1998 – Nr. 372 i §80
til og med §93.
Arbejder, der hører ind under dette, giver kun ret til godtgørelse, hvis der er tale om en forbedring.
Hvis der ikke er tale om forbedringsarbejder, kan der stilles krav om retablering ved fraflytning. Der skal i så fald altid betales et depositum. Deposita skal altid erlægges kontant.
Arbejder, der hører under Udvidet råderet inde i boligen, sker formelt ved indgåelse af en skriftlig aftale mellem lejeren og boligorganisationen.
I det følgende uddybes punkt for punkt, hvilke muligheder der er for at gennemføre forbedringer under Udvidet råderet inde i boligen i netop jeres afdeling. Dette betyder, at der ikke kan
gennemføres andre arbejder end disse. Hvis du mener, at andre arbejder end disse skal være tilladt, så kontakt din afdelingsbestyrelse som så kan medtage dine forslag næste gang,
råderetskataloget skal revideres. Er du i tvivl om noget, så kontakt din forvaltningsgruppe.
1.
Forberingsarbejder i boligen:
Opsætning af loftbeklædning
Skillevægge flyttes, fjernelse og opsætning i forbindelse med forbedringer m.v. af bad/wc og køkken.
Bemærkninger:
Loftbeklædningen skal opfylde
bygningsreglementets krav til brandsikring. Attesten afleveres på
ejendomskontoret. Er du i tvivl om noget, så kontakt din forvaltningsgruppe.
2. Arbejder
i boligen der ikke er forbedringer.
Her kræves ikke retablering ved fraflytning:
Malerbehandling af hoveddør
Afsyring af døre
Opsætning af glasvæv
Skabe i entre
Ændring af gulvbelægning
Køkkenskabe
Bemærkninger:
Hoveddør må kun males på den
indvendige side.
Afsyring af døre kan kræves
retablerede, hvis døre har taget skade ved afsyringen
Opsætning af glasvæv på vægge.
Indbygget skab i entre må gerne flyttes. Antal af skabe skal forblive uforandret. Vær opmærksom på, at der ikke er lagt parketgulv under de indbyggede skabe i entreen.
Hvis skabene flyttes, skal
gulvet retableres med nye parketbrædder. Skabslåger må overfladebehandlet med
maling.
Gulvbelægning i parket/planker
af alle træsorter overfladebehandlet med lak. Ludbehandling / sæbebehandling og
lignende af gulve er ikke tilladt
Køkkenskabe må gerne flyttes.
Antallet af skabe skal forblive uforandret. Køkkenskabene kan
malerbehandles/lakeres. Der må monteres selvklæb. Folie indlagt i skabe og
skuffer.
3. Arbejder
i boligen der ikke er forbedringer.
Her kræves retablering flytning:
Nedtagning/flytning af radiator
Ældre og handicapændringer/indretning
Nedtagning/flytning af vægge
Blænding af døre
Bemærkninger:
Nedtagning/flytning af radiator
udføres af autoriserede håndværkere. Kontakt din ejendomsmester herom.
Ældre- og
handicapændringer/indretning efter aftale med kommune eller inspektør.
Ved nedtagning/flytning af
vægge skal teknisk vejledning følges. Kontakt din ejendomsmester herom.
Udvidet
råderet uden for boligen
Reglerne er beskrevet i
Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. af 19.juni 1998- Nr. 372 § 80 til
og med § 93.
Arbejder, der hører ind under udvidet råderet udenfor boligen, giver kun ret til godtgørelse, hvis der er tale om en forbedring.
Hvis der ikke er tale om forbedringsarbejder, kan der stilles krav om retablering ved fraflytning. Der skal i så fald altid betales et depositum. Deposita skal altid erlægges kontant.
I det følgende uddybes punkt for punkt, hvilken muligheder der er for at gennemføre forbedringer under udvidet råderet udenfor boligen i netop jeres afdeling. Dette betyder,
at der ikke kan gennemføres andre arbejder end disse. Hvis du mener, at andre arbejder end disse skal være tilladt så kontakt din afdelingsbestyrelse, som så kan medtage dine forslag,
næste gang råderetskataloget skal revideres. Er du i tvivl om noget, så kontakt ejendomskontoret eller KAB.
1.
Forbedringsarbejder udenfor boligen:
Ingen
2. Arbejder
udenfor boligen der ikke er forbedringer.
Her kræves ikke retablering ved fraflytning:
Afskærmning af altaner
Maling af vægge ved altan
Bemærkninger:
Afskærmning af altaner til
”rækværkshøjde” samt v/franske døre med stof eller plade.
Vedligeholdes af beboer.
Maling af vægge m.v. over og
under ”rækværkshøjde” på altan, dog ikke mursten. Vedligeholdes af beboer.
3. Arbejder
udenfor boligen der ikke er forbedringer.
Her kræves retablering ved fraflytning:
Etablering af markiser.
Bemærkninger:
Etablering af markiser er
tilladt, når farve og størrelse følger kommunens og udlejers anvisninger.
Vedligeholdes af beboer.
Installationsretten
Reglerne er beskrevet i Lov
om leje af almene boliger af 17.december 1997 – Nr. 968 i § 35 og i § 36.
Arbejde, der hører under Installationsretten, giver ret til at foretage installationer og forbedringer i boligen, medmindre boligorganisationen kan godtgøre, at ejendommens el- og
afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen.
Arbejder, der hører under Installationsretten, sker formelt ved meddelelse til boligorganisationen, inden lejeren foretager installationen.
Boligorganisationen vil
inden 8 uger fremsende en tilladelse/afslag med betingelse/begrundelse
herfor. Afdelingen kan stille krav om depositum til retablering. Deposita skal
altid erlægges kontant.
I det følgende uddybes punkt for punkt installationer i og forbedringer af boligen under Installationsretten i netop jeres afdeling. Dette betyder ikke, at det kun er disse arbejder,
der kan gennemføres. Er du i
tvivl om noget, så kontakt dit ejendomskontor eller KAB.
1. Sædvanlige
installationer i boligen:
Udskiftning/opsætning af belysningsarmatur
Udskiftning/opsætning af lampeudtag
Udskiftning/opsætning af afbryder
Udskiftning/opsætning af stikkontakter
Udskiftning/opsætning af lysdæmper
Udskiftning/etablering af flere radio- og Tv-udtag
Udskiftning/etablering af flere telefonstik
Udskiftning/opsætning af termostatventiler på radiatorer
Installation af elektronisk varmestyringsanlæg
Opsætning af vandbesparende blandingsbatterier
Opsætning af brusekabine og nedtagning af badekar
Udskiftning af komfur
Udskiftning/opsætning af emhætte
Opsætning af køleskab
Opsætning af vaskemaskine
Opsætning af opvaskemaskine
Opsætning af tørretumbler
Opsætning af tørreskab
Bemærkninger:
Installationer under Installationsretten skal udføres efter gældende love og regler. Se i øvrigt bemærkninger under Den legale råderet.
Forskellen på Den legale råderet og Installationsretten er, at man ved fraflytning kan tage installationen med sig (Køleskab, komfur osv.), hvis man har brugt Installationsretten.
Hvis man har brugt Den legale
råderet, Skal installationen (Køleskab, komfur osv.) blive i boligen ved
fraflytning.
Under Installationsretten kan der kræves retablering ved fraflytning.. Hvis man derimod vælger at bruge Den legale råderet, kan der ikke kræves retablering, men der gives ret til godtgørelse.
Husk dog at arbejder under Den
legale råderet eventuelt kan medføre huslejestigning p.g.a. henlæggelse til
fornyelse/øgede vedligeholdelses udgifter.
2. Opsætning
af antenner/paraboler:
Lejeren har ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen efter boligorganisationens anvisninger til modtagelse af radio- og tv-programmer.
Lejeren afholder selv udgiften til opsætning, vedligeholdelse og nedtagning af antenneinstallationen.
Bemærkninger:
For paraboler, der overstiger et omfang på 1 meter i diameter, skal ansøgning indsendes til boligorganisationen, der anmelder dette til Gladsaxe kommune i henhold til bygningsreglementets
kapitel 1.6,stk. 1, afsnit e.
Boligorganisationen kræver et passende depositum til sikkerhed for retableringsomkostninger ved nedtagning og/eller fraflytning. Deposita skal altid erlægges kontant.
Lejeren skal forevise
forsikringspolice (f.eks. familieforsikring), der dækker lejerens
erstatningsansvar for skader, der forvoldes af parabolanlægget.
Den enkelte lejer skal selv
bekoste opsætning af parabolantenne.
Hvis flere lejere ønsker at opsætte en fælles parabol, forlanger boligorganisationen, at de pågældende lejer stifter en antenneforening, som skal stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget.
Der skal vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler bestyrelsen at meddele boligorganisationen, hvem der sidder i bestyrelsen, således at boligorganisationen med
frigørende virkning kan
henvende sig til disse angående spørgsmål vedrørende antennen.
Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar af foreningens vedtægter til boligorganisationen. Vedtægterne skal indeholde bestemmelse om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring
og en kaskoforsikring vedrørende antennen samt i tilfælde af foreningens ophør bære udgifterne som følge af nedtagning af antennen. Boligorganisationen forlange, at foreningen indbetaler
et rimeligt depositum til
sikkerhed for boligorganisationens krav mod foreningen.
Depositummet størrelse vil
fremgå af den aktuelle tilladelse og skal erlægges kontant.
Ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som boligorganisationen har angivet, kan boligorganisationen kræve anlægget nedtaget.